부동산에서 알려주는 임대 수익률 믿어도 되나?

            - 우리집 아님!! (그냥 멋 내기용 이미지)

다시한번 말 하지만 나는 부동산 전문가가 아니다.

나의 경험을 바탕으로 쓴 글이므로 사실과 다른 부분이 있을 수 있다는 점을

감안하고 이 글을 읽기를 바란다.

부동산에서 수익형 부동산의 수익률을 계산 할 때 너무 높은 수익률 때문에

의심을 할 때가 있다. 그래서 준비했다.

부동산에서 알려주는 수익률과 실제 수익률이 얼마나 차이가 나는지 알아보자.

(다가구 주택(원룸 건물) 기준 임.)

일반적인 부동산의 수익률 계산 방식은

((월세 X 12개월) - (최대 대출가능액 X일반적인 대출금리) ) / (매매가 - 최대 대출가능액 - 보증금) X 100 = 수익률

대충 이렇다.

우리집을 기준으로 계산을 해보면  (최대 대출가능액 1억 7천으로 임의로 설정. 통상적인 대출금리 4.2% 적용)

((월세 200 X 12) - (최대 대출가능액 17000 X 0.042) / (매매가 46000 - 최대대출가능액 17000 - 보증금 800) X 100 = 수익률(?)

(2400 - 714) / 28200 * 100 = 5.97%

수익률 5.9%를 조금 넘기게된다. 

거기다 현재 거주하고 있는 주인세대도 보통 월세로 포함해서 계산하기에

보증금 1000에 월세 50을 더하면 수익률은 8.4%가 된다.

계산 방식이 잘 못된 거라고는 할 수 없지만 중요한 몇 가지를 빼놓고 계산한 치사한 계산법이라 생각한다.

그건 바로 건물을 관리하는 비용을 빼지 않았기 때문이다.

한 마디로 부동산에서 알려주는 수익률은 장사로 치면 지출을 고려하지 않은 순 매출액이다.

장사를 하는데 순 이익을 생각해야 하는데

지출을 고려하지 않 매출만 따져서 될 일인가.

그래서 우선 건물을 관리하는 비용을 적용하기 위해 관리비를 먼저 정리 해보자.

모든 계산은 우리집을 기준으로 한다.

고정적인 지출로는 우선 수도세, 공용 전기, 인터넷 사용료가 있다.(엘리베이터 있는곳은 월 13만원정도 더 나온다)

수도세 월 평균 20만원

공용전기 월 평균 1만원

인터넷 사용료 월 평균 7만원

건물 청소는 본인이 직접한다 생각하자. 

그리고 변동 지출로는 도배 비용, 부동산 중개 비용, 공실 수익차감,  기타 수리비 등이 있다.

고정적이지 않으므로 정확하게 계산하긴 어렵다.

대략적으로 계산해보면 9가구에 1년 계약이므로 

약 1.5개월에 한 집은 계약이 만료 될 것이라 생각해야한다.

계약 유지를 하는 경우도 있으니 2개월로 잡아보겠다.

2개월에 한번씩은 도배 비용, 중개 비용이 나가는 쌤이다.

도배는 천정은 제외하고 벽만 할 경우에도 최저 20만원 이상 나간다.

다음으로 중개수수료 10만원씩 나간다고 생각해야한다.

공실에 따른 손해는 천차만별이니 무시하겠다.

기타 수리비는 보통 환풍기, 형광등(+안정기) 교체는 흔한 일이고

여름에는 에어컨 수리비도 만만치 않다.

가끔은 가스레인지, 냉장고, 전자레인지, 렌지후드 교체 요구도 들어오기에

월 10만원정도는 킵 해줘도 부족 할 수 있다.

이렇듯 고정 지출 + 변동 지출 임의 값을 계산해보면

수도 20 + 공용전기 1 + 인터넷 7 + ((도배 20 + 중개수수료 10 + 기타 수리비 10 ) / 2 개월) =  48만원

월 지출이 약 48만원 가량 된다.

건보료, 재산세, 종부세 각종 세금관련은 계산이 엄청 복잡해지기 때문에 제외하겠다.

월 지출을 적용한 수익률을 다시 계산해보자

주인세대 포함 (3000 - 714 - (48 * 12)) / 27200 * 100 = 6.28%

이렇듯 실제 수익률은 6.28%가 된다.

부동산에서 알려주는 8.4% 수익률이 실제로는 6.28%이다.

그 것도 항상 만실 일 경우이다!

공실 기간 문제는 무시했을 경우의 수익인데다가

여기다 각종 세금까지 붙이면 훨씬 줄어들게 된다.

수익률도 이런데 월세까지 때먹는 사람도 아주 많다고 한다. 

거기다 임대 사업자 등록해서 국가에서 가져가는 세금까지 생각하면

정말 끔찍하다.

이렇듯 부동산에서 알려주는 수익률과 실제 수익률을 비교해 보았다.

2~3%차이가 별고 아니라 느끼는 사람들도 있겠지만

5억 투자의 1%는 연 500만원이다. 쉽게 볼 만한 돈이 아니다.

부동산이 알려주는 수익률만 믿지 말고

다시 한번 본인이 잘 따져보고 계약하길 바란다.

번외적으로 한 가지 더 생각해 둬야 할 문제점이 있는데

부동산에서 알려 주는 수익률은 바로 최대 리스크를 적용한 계산 값이다.

즉 최대 대출 가능액을 적용한 수익률이다.

대출을 최대한 받아야 수익률이 증가하는 것 처럼 설명한다.

얼핏 보기에는 맞는거 같다.

잘 보아라, 우선 실제 수익률이 아닌 지출을 포함하지 않은 계산에는

정말 맞는 말이다. 

왜냐하면 보통 대출 이자보다 수익률이 많이 높기 때문이다.

하지만 지출을 포함한 실제 수익률에는 비교 해보면 

대출 이자와 실제 수익률의 차이는 크지 않다.

거기다 공실까지 발생하면 어찌 되겠는가.

대출이 수익률을 올리는 최고의 방법으로 설명하지만 잘 따져보고 

본인이 감당 할 수 있는 만큼만 받길 바란다.

단, 미래의 지가 상승을 고려한다면 대출을 많이 받아

좋은 집을 사두는것도 나쁜 것만은 아니기에 

대출은 정말 깊게 생각해 볼 문제다.