적은 돈으로 건물주 되기 04

다가구 주택에는 주인세대라고 주인이 거주하면서 

관리를 할수 있는 매물들이 있다.

월 수익은 조금 줄어들지만 내가 살아야되는 집값까지 

투자를 할 수 있기에 상당히 괜찮은 매물이다.

거기다 한국주택금융공사의 보금자리론 조건중 하나가 

실거주이기에 주인세대는 필요하다!

물론 투룸이나 쓰리룸이 있으면 거기 살수도 

있지만 투자하고자 생활환경까지 포기 할 수 없는 노릇이니 

되도록 주인세대 있는 곳을 추천한다.

그런 이유로 주인세대가 있으면서 월수익이 괜찮고 

매매가가 괜찮은 매물을 물색했다.

우리에겐 가격이 우선이였다!!

우리가 생각한 매매가는 4억 중반~5억 중반까지!!!

5억 중반 정도의 집이 위치나 건물이 괜찮아 보였지만 월세가 비슷하였기에

1억이나 차이 나는 것은 부담이였다.

그렇게 4억 중반대의 집으로 확정을 하고 매매를 했을시 

이 건물이 과연 괜찮은지 분석을 하였다.

버스 정류장 부터 배차 간격, 공실률, 생활 시설, 문화 시설, 도로 등을 조사하였다.

버스 정류장 및 배차 간격, 생활 시설, 문화 시설, 도로

  - 네이버 지도를 활용 

  - 인터넷 뉴스(새로 들어오는 관공소 및 시설, 신설 도로 등 정보 수집)

공실률

 - 다방, 직방 등 어플 활용

 - 인근 원룸 가스 계량기 상태 점검(잠겨 있으면 공실)

임대 수요 조사

 - 산업체 업종 조사.(반도체 분야가 호황이지만 이 지역은 자동차 관련업이 대부분이다)

 - 신설되는 산업단지 조사.

 - 대학교 정원 및 기숙사 인원 및 기숙사 경쟁률 조사.(대학 홈페이지 참조)

지가 상승 여력도 덤으로 조사하였다. 

인근에 CGV가 들어올 예정에다. 

울산과 부산을 이어주는 산업도로가 공사중이므로 상당한 호재를 품고 있었다.

문화 시설과 도로는 지가 상승에 아주 중요한 요소이다.

조사 결과 역시나 5억이상 하는 집에 비해서는 위치가 조금 마음에 들지 않는다.

오늘 부동산에 일이 있어서 잠시 들러 알게 된 내용이지만 역시나

5억 이상하던 곳은 공실이 거의 없다고 한다.

공실이 나면 들어갈 사람이 이미 줄 서 있다고 할 정도다.

그래도 미리 알았더라도 우리에게 1억원의 차이는 컷기에 

어쩔수 없는 선택이었다.

다음으로 주인세대 내부 구조도 중요하다.

우리가 살 집이기에 중요하기도 하지만

팔때도 상당히 영향이 미친다.

대다수의 사람들이 자기 생활 환경의 질을 떨어트릴려고 하진 않는듯하다.

집값 싸게 내놓는 것보다 인테리어를 해서 내놓는게 잘 팔린다는 이유가

이런 이유가 아닌가 생각든다.

그 외에도 원룸,투룸 구성 및 주차법 변화, 불법건축물 관련 등 

많은 체크 사항도 있지만 대략적인 체크 사항은 이런듯 하다.

매매가와 공실율, 임대 수익 만으로도 이미 마음에 들었기에

사소한 문제가 있었다해도 매매를 하였을 것이다.

이렇게 우리는 우리의 건물을 가지게 되었다.

작은 원룸 건물이지만 우리의 생활비를 책임져 줄 녀석이기에

많은 기대를 하고 있다.

다음 포스팅에는 매매한 건물 살아보니 괜찮은가? 라는 

주제로 이야기를 이어 나갈 생각이다.

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매매가 4억 6천(세금 및 중계수수료를 대략 포함) - 약 6년된 건물

원룸 8개 + 주인세대 총 9세대

임대 보증금 약 1000만원

월세 200만원(원룸 8개의 월세임. 관리비 포함)

우리돈 3억 5천 + 보금자리론 1억 대출 + 임대 보증금 약 1천 == 4억 6천!!

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※ 추가적으로 고려해야 될 사항 한 가지!

요즘 원룸 건물들이 신축 오피스텔에 의해 망해가고 있는 추세이다.

오피스텔은 월세 조금 비싼대신 아파트 만큼이나 편리하고 안정적이므로

특히나 젊은 세입자들이 많이 몰린다.

그러므로 매매 하고자 하는 도시에 오피스텔이 들어설 가능성이 있는 곳인지도

잘 알아봐야 할듯하다.

임대 수요가 많다고 무작정 오피스텔이 들어오진 않는다.

우리지역 역시 원룸이 800채 가까이 있지만 오피스텔이 들어오지 않는 이유가 있다.

오피스텔은 상업지에 건축이 가능하며 평당 건축비를 고려하여 월세가 나쁘지 않게

나오는 지역이어야 들어올 가치가 있다.

즉 평수대비(건축비) 월세가 많이 나오는 지역이라면 오피스텔을 가장 두려워 해야 할 듯 하다.